Plano Diretor Econômico
do Portal Monumental
1. Tese executiva
O Portal Monumental não é tratado como uma obra isolada. Ele é o ativo estruturante de um conjunto comercial, turístico e cultural. A lógica de mercado é simples: primeiro calcula-se o empreendimento comercial convencional; depois calcula-se o acréscimo do Portal, mirante, travessias, praças e marco zero; por fim, esse investimento estruturante é rateado pela área comercial total.
2. Referências de mercado adotadas
Shopping / Centro Comercial
A ABRASCE considera shopping center, normalmente, empreendimentos com ABL superior a 5.000 m², diversas unidades comerciais, administração centralizada, aluguel fixo/percentual, lojas âncoras e vagas compatíveis com a legislação local.
Escala do projeto
Com ACB de 35.254 m² e ABL-base estimada de 31.030 m², o Núcleo do Portal supera a escala mínima de shopping de vizinhança e se aproxima da lógica de centro comercial comunitário/lifestyle center.
Estacionamento
O setor brasileiro de shopping centers registra 18,3 milhões m² de ABL e 1.071.465 vagas, o que indica referência agregada de aproximadamente 5,86 vagas/100 m² de ABL. O projeto deverá validar a taxa conforme legislação local.
3. Implantação geral
Inserir imagem do SketchUp: terreno 270 × 250 m, rodovia, canteiro, Portal, Lado A, Lado B, postos e estacionamentos.
| Item | Área |
|---|---|
| Terreno total | 67.500 m² |
| Faixa pública estimada: rodovia + canteiro | 11.016 m² |
| Área remanescente estimada | 56.484 m² |
| Reserva preliminar para pátio, estacionamento, circulação e paisagismo | ≈ 41.000 m² |
| Benefício comum do terreno | amplo suporte operacional |
A faixa pública foi estimada com 40,8 m de largura ao longo de 270 m. Ajustar após levantamento topográfico e diretrizes viárias.
4. Inventário físico — Portal Monumental
| Componente do Portal | Cálculo | m² |
|---|---|---|
| Subsolo das 3 torres | 80 × 3 | 240 |
| Térreo das 3 torres | 48 × 3 | 144 |
| 2º, 3º e 4º pavimentos | 64 × 3 × 3 | 576 |
| 5º / nível travessia | 84 × 3 | 252 |
| Travessias | 22 × 6 × 2 | 264 |
| Quiosques | 6 × 3 | 18 |
| Praças da torre central | 12 × 40 × 2 | 960 |
| Total Portal ativável | 2.454 |
5. Inventário físico — Lado A e Lado B
Lado A
| Componente | m² |
|---|---|
| Empreendimento em C | 7.000 |
| Empreendimento em I | 6.000 |
| Posto / bombas | 300 |
| Corredores do 2º pavimento | 1.500 |
| Módulos independentes 10×10 × 2 pav. | 1.600 |
| Total Lado A | 16.400 |
Lado B
| Componente | m² |
|---|---|
| Empreendimento em C | 7.000 |
| Empreendimento em I | 6.000 |
| Posto / bombas | 300 |
| Corredores do 2º pavimento | 1.500 |
| Módulos independentes 10×10 × 2 pav. | 1.600 |
| Total Lado B | 16.400 |
A conveniência do posto pode ser tratada como área adicional integrada ao C/I ou como módulo próprio, sem alterar a lógica geral do estudo.
6. Síntese de áreas
| Setor | m² | Função no investment book |
|---|---|---|
| Portal Monumental | 2.454 | ativo premium, mirante, marco zero, mídia espontânea |
| Lado A | 16.400 | base comercial e serviços |
| Lado B | 16.400 | base comercial e serviços |
| Área Comercial Bruta preliminar — ACB | 35.254 | base física total do conjunto |
| ABL-base estimada | 31.030 | áreas efetivamente moduláveis em lojas, premium e quiosques |
| Áreas de benefício comum | ≈ 4.224 | corredores, praças, travessias, sombra, permanência, suporte |
7. Mix modular preliminar
O mix não define ocupação. Ele organiza a capacidade comercial por módulos reconhecíveis pelo mercado. O Portal entra como 18 unidades premium e participa do rateio geral.
| Categoria | Área unitária | Qtd. | Área total | Leitura de mercado |
|---|---|---|---|---|
| Âncora | 640 m² | 2 | 1.280 m² | operador de atração por lado |
| EG | 320 m² | 8 | 2.560 m² | semiâncoras por lado |
| G | 160 m² | 12 | 1.920 m² | operações médias/serviços |
| M | 80 m² | 210 | 16.800 m² | base comercial principal |
| P | 40 m² | 180 | 7.200 m² | lojas pequenas e conveniência |
| Premium Portal | 67 m² | 18 | 1.206 m² | unidades internas do monumento |
| Quiosque | 3 m² | 6 | 18 m² | operação de impulso nas travessias |
| Total operacional estimado | 436 | 31.048 m² | 430 lojas/módulos + 6 quiosques |
Distribuição adotada
Depois das âncoras, semiâncoras e lojas médias, o saldo de área é distribuído com predominância de módulos de 80 m² e complemento de 40 m².
70% do saldo em lojas M de 80 m²
30% do saldo em lojas P de 40 m²
Por que funciona
O próprio Portal atua como âncora simbólica e turística. Assim, o empreendimento não precisa depender de grandes lojas âncora para gerar fluxo: o marco arquitetônico, o mirante e o uso de destino cumprem parte desse papel.
8. Banco de vocações comerciais
Lista sugestiva, sem compromisso de implantação. Serve apenas para demonstrar compatibilidade de segmentos com as faixas de área.
| Segmento/vocação | Área típica sugerida | Observação |
|---|---|---|
| Posto compacto / operação de abastecimento | 300 m² bombas + conveniência | uma bandeira atendendo os dois sentidos |
| Conveniência de posto | 80–320 m² | pode integrar C/I |
| Farmácia | 160–320 m² | uma bandeira relevante |
| Hortifruti / mercado gourmet | 320–640 m² | apoio a turistas, moradores e gastronomia |
| Restaurante / churrascaria / casa temática | 320–640 m² | operação de destino |
| Cafeteria / doces / queijos | 80–160 m² | alta aderência turística |
| Moda country / botas / selaria | 80–320 m² | identidade sertaneja |
| Agência de turismo / receptivo | 40–160 m² | pacotes, ingressos, informações |
| Artesanato / souvenirs | 40–80 m² | adequado a módulos P e quiosques |
| Banco / lotérica / serviços | 80–160 m² | conveniência cotidiana |
9. Áreas de suporte e benefício comum
Estacionamento
Reserva preliminar: aproximadamente 41.000 m² para pátio, vagas, circulação, paisagismo e apoio.
Capacidade preliminar: 1.300 a 1.600 vagas, conforme arranjo e área por vaga com circulação.
Corredores do 2º pavimento
3.000 m² de corredores aéreos. Geram circulação, sombra, cobertura do térreo e valorização das fachadas comerciais.
Praças e travessias
Espaços de permanência, contemplação, fotografia, mídia espontânea e consumo, integrados ao mirante e ao marco zero.
10. Modelo econômico simplificado
Use os campos abaixo para simular a frase central: “se fosse obra comum seria X; com o diferencial Portal será X + Y”.
11. Cenários fundiários
Público-institucional
Doação, concessão de direito real de uso, PPP ou distrito de desenvolvimento cultural/comercial.
Mercado urbano/rural
Aquisição pelo valor de m² urbano de Barretos ou por referência de área rural, conforme enquadramento e diretrizes municipais.
Permuta / sociedade
Produtor ou proprietário integraliza terra no negócio e recebe unidades comerciais, participação ou pagamento futuro.
12. Página final de decisão
| Pergunta do investidor/gestor | Resposta objetiva |
|---|---|
| É só um monumento? | Não. É um núcleo comercial com ACB preliminar de 35.254 m² e 430+ operações potenciais. |
| Como o Portal se paga? | Como investimento estruturante rateado pela ABL-base do conjunto. |
| O que ele agrega? | Marco zero, mirante, cartão-postal, mídia espontânea, turismo e valorização da base comercial. |
| Qual é a lógica de mercado? | Centro comercial com administração centralizada, mix flexível, estacionamento e áreas comuns de suporte. |
| Mensagem final | O custo adicional do Portal tende a ser pequeno por m² quando diluído no empreendimento completo. |
Referências técnicas consultadas
- ABRASCE — Definições e Convenções. Critérios de ABL, administração centralizada, aluguel fixo/percentual, âncoras e estacionamento compatível. Abrir fonte
- ABRASCE — Números do Setor. Base setorial com total de shoppings, ABL, lojas, vagas, visitantes e faturamento. Abrir fonte
- BNDES — Caracterização da indústria de shopping centers no Brasil. Referência de classificação por ABL: vizinhança, comunitário e regional. Abrir PDF
- SINAPI / CAIXA. Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil, referência para orçamento preliminar e atualização de custo por UF. Abrir fonte
- CBIC — CUB/m². Referência setorial de custo unitário básico, a ser validada com Sinduscon local e projetos complementares. Abrir fonte
- ICSC — linguagem de retail real estate. Referência conceitual para tenant mix, âncoras, lojas satélites, centros comerciais e ativos de varejo. Abrir fonte